Fix & Flip richtig kalkulieren: Kosten, Gewinn & Risiko
Fix & Flip bedeutet: Eine Immobilie günstig einkaufen, gezielt modernisieren und anschließend mit Gewinn wieder verkaufen. In der Praxis entscheidet nicht das Bauchgefühl, sondern eine saubere Fix-&-Flip Kalkulation darüber, ob ein Projekt wirklich profitabel ist.
Auf dieser Seite findest du eine kompakte Anleitung, worauf es bei der Berechnung ankommt – von Kaufnebenkosten über Sanierung bis zu Verkaufsgebühren. Wenn du direkt rechnen willst: zum Fix-&-Flip Rechner.
1. Was ist Fix & Flip – und wie entsteht der Gewinn?
Der Gewinn entsteht, wenn der Verkaufspreis höher ist als die Summe aus Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierung, Finanzierung, Haltekosten und Verkaufskosten. Viele unterschätzen dabei vor allem die Nebenkosten und die Zeit (Zinsen, laufende Kosten).
2. Fix-&-Flip Kosten im Überblick
Eine realistische Kalkulation berücksichtigt typischerweise diese Kostenblöcke:
- Kaufpreis der Immobilie
- Kaufnebenkosten (z. B. Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler)
- Sanierungs-/Modernisierungskosten (Material, Handwerker, Puffer)
- Finanzierungskosten (Zinsen, Bereitstellungszinsen, Gebühren)
- Haltekosten (Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen, Strom, Heizung, Leerstand)
- Verkaufskosten (Makler, Notar, Vermarktung, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung)
- Steuern (je nach Konstellation/Projektstruktur)
3. Kaufnebenkosten: Der häufigste Rechenfehler
Wer Fix & Flip rechnet, darf die Kaufnebenkosten nicht kleinreden: Schon wenige Prozentpunkte können den Gewinn auffressen. Bei einem scheinbar günstigen Deal ist es oft der Unterschied zwischen „lohnt sich“ und „lohnt sich nicht“.
4. Sanierungskosten realistisch planen
Bei Fix-&-Flip Projekten ist die Sanierung der größte Hebel – und das größte Risiko. Eine gute Kalkulation trennt grob nach:
- Kerngewerke (Elektrik, Sanitär, Heizung)
- Oberflächen (Böden, Maler, Türen)
- Küche/Bad (häufig die Rendite-Treiber)
- Unvorhergesehenes (Puffer einplanen)
Tipp: Plane einen Sicherheitszuschlag ein, besonders bei älteren Objekten (verdeckte Mängel, Lieferzeiten, Preissteigerungen).
5. Finanzierung & Haltedauer: Zeit kostet Rendite
Je länger ein Flip dauert, desto mehr schlagen Zinsen und laufende Kosten zu. Deshalb ist die Haltedauer ein zentraler Wert in der Fix-&-Flip Berechnung. Eine schnelle, saubere Umsetzung ist oft rentabler als „noch ein Extra-Upgrade“.
6. Verkaufskosten & Verkaufsstrategie
Auch beim Verkauf fallen Kosten an – insbesondere, wenn ein Makler eingesetzt wird. Außerdem ist entscheidend, ob du auf den schnellen Verkauf (Preis leicht unter Markt) oder auf maximale Marge (längere Vermarktung) setzt. Beides verändert das Ergebnis.
7. Fix-&-Flip Formel (einfach erklärt)
Gewinn = Verkaufspreis − (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierung + Finanzierung + Haltekosten + Verkaufskosten)
Der Fix-&-Flip Rechner hilft dir, diese Posten schnell durchzuspielen und Szenarien zu vergleichen: „Was passiert, wenn die Sanierung 10% teurer wird?“ oder „Was, wenn der Verkauf 3 Monate länger dauert?“
8. Mini-Checkliste vor dem Kauf
- Passt der Einkaufspreis zur Lage und Zielgruppe?
- Sanierung grob bewertet (inkl. Puffer)?
- Gibt es kritische Risiken (Feuchtigkeit, Dach, Elektrik, Leitungen)?
- Ist ein realistischer Verkaufspreis anhand Vergleichsobjekten ableitbar?
- Haltedauer + Finanzierungskosten eingeplant?
- Plan B vorhanden (z. B. Vermietung statt Verkauf), falls der Markt dreht?
9. Häufige Fragen zur Fix-&-Flip Kalkulation
Wie viel Marge sollte ein Fix & Flip Projekt haben?
Das hängt stark von Markt, Risiko, Objektzustand und Finanzierung ab. Wichtig ist: Du solltest nicht „auf Kante“ rechnen, sondern konservative Annahmen nutzen und Puffer einkalkulieren.
Warum weicht die Realität oft von der Kalkulation ab?
Typische Ursachen sind zusätzliche Mängel, längere Bauzeit, höhere Handwerkerpreise, Verzögerungen bei Material sowie eine zu optimistische Einschätzung des Verkaufspreises.
Kann ich den Rechner auch ohne Steuerwissen nutzen?
Ja. Der Rechner fokussiert sich auf die wirtschaftlichen Kosten und den Projektgewinn. Steuerliche Themen können je nach Situation stark variieren – bei Unsicherheit lohnt sich eine Abstimmung mit Steuerberatung.
10. Jetzt kalkulieren
Du willst sofort sehen, ob sich ein Deal rechnet? Dann nutze den Fix-&-Flip Rechner und spiele mehrere Szenarien durch: konservativ, realistisch und optimistisch.
Hinweis: Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.